＜不動産投資のチェックポイント＞オーナーの99%が会社員の手間がかからないアパート経営って？
時田秀一（本誌ライター）
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ビジネスの最前線で、日々シビアな意思決定とハードワークをこなすビジネスマンたち。外資系コンサルタント、金融機関のファンドマネージャー、IT企業のエンジニア、そして大手メーカーのプロジェクトリーダー・・・などなど、立場は違えど、彼らには共通点がある。それは、「誰よりも『時間』の価値を理解し、１分１秒を惜しんで本業に打ち込んでいる」ということだ。
だからこそ、資産運用や投資にも手間と効率性を重視する、という点も共通している。もちろん、副業としての投資であるから、専門の投資家ではないため、近年さまざまに登場している投資商品には困惑しているケースは少なくない。勤勉な層であるだけに、調べるだけで疲れてしまう人は多い。
身近なところではNISAなどから、株やFX、仮想通貨などなど、あらゆる投資が登場しているが、素人にはどれが自分にとって最適かがなかなかわからないという現実もある。例えば、昔ながらの投資といえば、不動産投資が思い浮かぶだろう。アパート経営や駐車場経営などだが、働きながら経営できるイメージがわかない人は多い。
不動産投資はわからないことが多く、不安は少なくない。実際に軌道にのれば安定的な投資になるのだが、十分な知識や専門的なケアができなければ、元手がかかるだけに、大きな痛手を被ることも少なくない。
不動産投資、特にアパート経営に関しては、まず頭をよぎるのは「手間がかかる」ということだ。購入する物件選びや信頼性確認、設備や備品のケアは言うまでもなく、入居者とのやりとりまで、その「手間」は少なくない。
そこで本稿では、「手間がかからないアパート経営」という点に着目して、副業として、副収入を目指す初心者でも安心して検討できる不動産投資について、株式会社シノケンプロデュース（東京・代表取締役 玉置貴史）の担当者に取材をし、専門的な見地からのアパート経営の現実について紹介したい。なお、同社は「手間がかからないアパート経営」を専門とし、多くの顧客を抱え、豊富な経験と実績を有する企業として高い知見を有していることで不動産投資家に知られている。
＜アパート経営はコスパ・タイパが悪い？＞
まず、同社は35年にわたって作り上げた独自のビジネスモデルで、会社員の方が安心してアパート経営やマンション経営を始められるよう提案している。同グループは、1990年に創業し、アパート経営の専門家集団として、東京と福岡に本社を構え、海外拠点の４社を含め、20社以上の子会社を擁する。
筆者のアパート経営の印象は、「トラブルが多そう」「素人では難しそう」「手間が多そう」である。これは多くの人がアパート経営と聞くと頭をよぎる不安だろう。そもそも、土地探し、建築、入居付け、管理、メンテナンス・・・と、開始前・開始後を通して、オーナーがリスクを負い、調整しなければならない手間が膨大に発生するのが普通だ。本業ならまだしも、副業・副収入として考えているビジネスマンからすれば、コスパとタイパが悪すぎる印象があり、
「アパート経営？ 管理や入居者対応で、土日も休めなくなるのでは？」
「素人が手を出しても、空室だらけで儲からないのでは？」
こんな不安ばかりが頭をよぎるというわけだ。稼働を始めても、「入居者募集」や「家賃集金」などの「大家業」としての雑務がつきまとう。特に、ビジネスマンたちであれば、「誰よりも『時間』の価値を理解し、１分１秒を惜しんで本業に打ち込んでいる」のが常であり、こんな状態では、仮に良い投資先があったとしても腰が重くならざるを得ない。シノケンプロデュースによれば、そういった初心者が持ちがちな不安を解消する提案を行っているという。
＜オーナーの99％が会社員・公務員？＞
まず、同社の顧客、すなわちアパートオーナー数は全国で7,000名超。その99%が「会社員・公務員」であるというから、ほぼ全員が副業オーナーということになる。しかも、その40%以上が同社で「2棟目、3棟目のリピート購入」や「紹介から購入」に踏み切っているという。
よく目にする不動産投資トラブルは、オーナーに不動産を購入させて、契約をしてしまえば、そこから先は知らんぷり・・・である。それでは継続性もないわけで、紹介とリピーターで４割にもなるはずはない。このシノケンプロデュースの数値にどこまで近づける企業であるかどうかが、アパート経営のパートナーとして相応しいかどうかの判断軸なのかもしれない。
＜手間がかからない不動産投資って？＞
シノケンプロデュースでは、本来手間がかかり、リスクが高いとされる不動産投資を、「よけいな手間なし」かつ「高収益な事業」へと変換する独自の仕組みがあり、これが副業投資家から評価されている所以だという。
土地の仕入れから企画、設計、施工、そして入居者募集、日々の清掃、家賃集金まで。グループ全体で一気通貫して行う体制が確立されていることは言うまでもないが、それ以外に見えないコスト、見えない懸念部分にも細かく入り込む。オーナーに対して「想定外」を生み出さない設計だ。
例えば、境界線の確認や埋設物調査などでトラブルになりがちな土地取引の場合でも、シノケンプロデュースが一度自社で買い取り、権利関係や物理的な問題をすべてクリアにした状態で引き渡すため、オーナー側の手間やリスクは他の企業やサービスに比べ、大きく軽減されている。これは初心者オーナーであればかなりの安心材料だろう。
オーナーのやるべきことは、月に一度、送られてくる送金明細を確認することだけ（もちろん、確定申告など最低限の個人的な手続きはあるが）、という点も、副業ビジネスマンオーナーが99％占めている要因であろう。エアコンが壊れた時の交換や入居者からの問い合わせまで多岐にわたるオーナー業務も、同社グループのプロが代行するのだというから驚きだ。
＜「見せかけの利回り」ではなく、「手残り」で儲ける仕組み＞
素人が持ちがちなアパート経営の懸念のひとつに、「表面利回り」と「実質利回り」のギャップがあるだろう。一見、利回りが高くても、入居者が決まらなければ収入はゼロだ。エアコンや給湯器が故障して数十万円の出費が出れば、手元の利益は一気に吹き飛ぶ。実質的な利益がどれぐらい確保できるのか、ということは正直、素人には予測が困難だ。『手間がかかる物件』は『儲からない物件』」というのはアパート経営の定石だ。
同社ではアパート経営において利益を削る２大要因である「空室」と「突発的な出費」は仕組みによって排除可能であると考える。逆にいえば、利益低下の2大要因の排除ができないような会社を選んでしまうと「実質利回り」が下がってしまうということだ。
具体的な2大要因の排除として、シノケンプロデュースでの事例をあげると、以下のようなものである。
（１）空室対策
引き渡し直後の空室リスクをカバーする「初回満室保証」や、万が一の家賃滞納時も安心な「6か月の家賃滞納保証」を完備することで、スタートダッシュで躓くことを防ぐ。また、東京23区内などの好立地に特化し、適切な賃料を設定するため、高い入居率を維持することが可能であり、2025年の実績としても入居率99%を維持されている。
（２）突発的な出費対策
アパート経営を一度でもすると気づくのだが、入居者からの突発的な設備修理や問い合わせは想像以上に多い。しかも、複数戸からの問い合わせや支出が同時に来るケースは少なくない。エアコンや給湯器などは、10万円単位の出費となり、1〜2ヶ月分の戸あたりの利益が一瞬で吹き飛んでしまう。そういった突発的な出費にどう対策をしているのかが、アパート経営パートナーとしての重要なチェックポイントとなる。シノケンプロデュースの事例では、設備への保証を組み込むことで、突発的な修理・交換費用を無料に設定している。それだけでなく、退去時の原状回復費用も定額制でカバーすることで、オーナーが急な出費で利益が吹き飛ぶリスクに頭を悩ますことを排除している。
ちなみに、2大要因ではないが、筆者が地味に魅力を感じているのは、同社グループが全国6,000店舗以上の仲介業者と連携しつつ、外国語対応のコールセンターや、高齢者入居時の見守りサービスまでも提供しているという点である。こういったサービスは意外とないので、入居者が多様化する今日、かなりのアドバンテージがある。
＜信頼できるパートナー選びが重要？＞
とはいえ、「任せる」ことにはリスクが伴う。もし管理会社が機能しなかったら？ もし未曾有のトラブルが起きたら？「手間なし」を謳う企業は多いが、真価が問われるのは平時ではなく「有事」であるためだ。
そんな時、パートナー企業が、何を、どうしてくれるのか。そういった部分への細心の注意も必要だ。大きな買い物なだけに、そのダメージも甚大であるためだ。
例えば、それを知るための一番わかりやすい事例として、2005年に起きた日本中を震撼させた「耐震強度偽装事件（姉歯事件）」がある。これは、ある一人の建築士がコスト削減等のために地震に対する安全性のデータを改ざんしていた前代未聞の不祥事である。震度5強程度の地震でも倒壊する恐れがある物件が次々と見つかり、何も知らずに購入した住民が即時退去を余儀なくされるなど、日本中がパニックに陥った。アパート経営オーナーにとっては、まさに地獄絵図のような状態になった不動産事件だ。
この時の、パートナー企業たちの対応こそが、信頼に足る企業であるかをあぶりだした。普段、どんなに甘い言葉で繕っていたとしても、実際の「あり得ないような事件」がおきたら、どう対応するのか。当時は、多くの企業が責任の所在を巡って紛糾し、対応が遅れるといった現象がおきた。あまりの規模に、もはや対応ができない状態になっていたのだ。
では、その時、シノケングループ（当時シノハラ建設システム）ではどうしたのか。この対応こそが、信頼性と顧客確保の最も重要な動きであったと言う。シノケングループでは、偽装された物件を購入したオーナーに対し、約30億円もの費用をかけ、取り壊しや建て替え、返金を即座に実行したのだ。通常であれば、オーナー自身が弁護士を立て、交渉し、不安な日々を過ごさなければならないような事態を、企業がすべてを被り、解決したというわけだ。
これは、当時の混乱した不動産業界の常識としてはあり得ない対応であったと評されたという。しかし、この事実が、現在の副業オーナー99％、という現実につながっているのだろう。確かに、個人ではどうしようもない事故に巻き込まれた時に、見捨てたり、逃げたりせずに対応してくれるパートナーは信頼できる。ここでは名前は出さないが、安心サービスで知名度を上げていた某大手企業は、真っ先に逃げ出し、現在もその信頼回復に苦労しているという。
当時を知るオーナーの一人を紹介してもらい話を聞いたが、その時をこう振り返る。
「正直、あのニュースを見たとき、不動産投資は危ないかもしれないと思いました。でも、シノケングループは逃げなかった姿勢を見て、信頼できるパートナーであると確信しましたね」（オーナー・S氏）
なお、「30億円補償」の後、シノケングループは「V字回復」を果たし、なんと2007年には過去最高益を記録することになる。「損して得を取る」という見本のような結論であったというわけだ。
ちなみに、本稿を執筆するにあたり、シノケンプロデュースに行った取材の中で、筆者が感じたことは「想定外リスクへのパートナーの対応能力と実績」の見極めが重要である、ということだ。
筆者が気になった同社グループのサービスとしては「孤立死原状回復費用保険（https://www.shinoken.co.jp/news/upload/press/20140616_227.pdf 以下、孤立死保険）である。筆者としては、このサービスは今の日本において、アパート経営をするのであれば、絶対に利用すべき保険であると痛感している。
これは、近年の急速な高齢化に伴い、高齢者単身世帯が孤独死・孤立死をするケースが後をたたない。もし、賃貸物件に入居している人が孤立死した場合、その人の身元が確定できなければ、当然、原状回復の保険金を請求する者は存在しない。そうなると、賃貸住宅オーナーが費用を全額負担することが通例になっている。
誰にでも起こりうるリスクにもかかわらず、この事実は意外に見落としている盲点である。しかも、突発的な支出としては、かなりの高額になる。シノケンプロデュースでは、日本で初めて、これに対応する保険を開発し、提供している。これは、賃貸住宅オーナーを被保険者とし保険金請求人とすることができる、という仕組みだ。
本業で成功している人ほど、パートナー選びには厳しい。だからこそ、シノケンプロデュースによれば、アパート経営と言う選択は「時間がない」人ほど向いているのであるそうだ。特に、会社員としての年収や勤続年数という「信用力（属性）」は、インフレでお金の価値が目減りしていく現代において、最大の武器となる。この特権を使わずに眠らせておくのは、大きな機会損失でもあるという。
もちろん、いきなり大きな決断をする必要はないが、まずはホームページをチェックしたり、資料請求などで、アパート経営のリスクとリターンを冷静に比較検討することから始めてみてはいかがだろうか。その「知る」という小さな投資が、将来の大きな「時間の自由」を手に入れるきっかけになるはずだ。
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